Miet- und Pachtrecht (aus 2006 und 2010)

Das neue portugiesische Mietrecht ist im Jahr 2006 ist in Kraft getreten. Seit dem 11.01.2010 ist das neue Pachtrecht in Kraft.

Zum Miet- und Pachtrecht gehören u.a. folgende Themen:

• Mietverträge und deren notwendiger Inhalt sowie Formfragen (Arrendamento)
• Kündigungsfristen (Denúncia)
• Mietzahlungen (Renda)
• Räumungsklagen (Despejo)
• Vorkaufsrechte des Mieters (Direitos de Preferência do Arrendatário)
• Dauer des Mietverhältnisses (Duração)

A. Zum Mietrecht

Einen Überblick über das Wohnraummietrecht bietet nachstehender Beitrag von Rechtsanwalt Dr. Alexander Rathenau (auch veröffentlicht in der Januar-Ausgabe 2008 des Monatsmagazins "Entdecken Sie Algarve")

Ca. 700.000 Wohnungen und Häuser sind in Portugal derzeit vermietet. In der Praxis geht es in der Regel darum, wie das Mietverhältnis beendet werden kann. Aber auch spezielle Fragen, wie die Zulässigkeit einer Mietzinserhöhung, sind praxisrelevant. Rechtsanwalt Dr. Alexander Rathenau stellt die Grundzüge des jungen portugiesischen Mietrechts, welches am 28. Juni 2006 in Kraft trat, in verständlicher Weise dar.

Im portugiesischen Mietrecht ist zwischen Wohnraum- und gewerblicher Miete sowie zwischen befristeten und unbefristeten Verträgen zu unterscheiden. Dieser Beitrag behandelt ausschließlich die Wohnraummiete.

 A. Grundlegendes

Die Parteien bestimmen die Mietzeit und die Höhe des Mietzinses.Bei einem befristeten Vertrag darf die Mietzeit zwischen drei und dreißig Jahren liegen. Davon ausgenommen sind Mietobjekte, die vom Mieter nicht als ständige Unterkunft genutzt werden. Wird ein Haus oder eine Wohnung demnach zum Beispiel als Ferienunterkunft gemietet, kann die Vertragslaufzeit auch unter drei Jahren liegen. Nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit verlängert sich das Mietverhältnis automatisch um dieselbe, wenn keine der Parteien der Verlängerung widerspricht.Der Widerspruch des Vermieters muss, um wirksam zu sein, dem Mieter mindestens ein Jahr vor Ablauf der Mietzeit zugehen.Die Frist für den Widerspruch des Mieters ist kürzer und beträgt 120 Tage.

B. Beendigung des Mietverhältnisses

Das Mietverhältnis kann im beiderseitigen Einverständnis der Parteien jederzeit beendet werden (revogação). Als einseitige Erklärung zur Beendigung des Mietverhältnisses stehen den Parteien die ordentlichen Kündigung (denúncia) und die außerordentlichen Kündigung (resolução) zur Verfügung.

1. Befristete Verträge

Befristete Verträge kann nur der Mieter durch eine ordentliche Kündigung (denúncia) beenden. Ohne Angabe eines Grundes ist es ihm gestattet, mit einer Frist von 120 Tagen das Mietverhältnis jederzeit aufzulösen. Dem Vermieter steht dieses Recht nicht zu. Er kann allein durch seinen Widerspruch die automatische Verlängerung des Vertrages verhindern.

2. Unbefristete Verträge

Einen unbefristeten Vertrag kann der Mieter mit einer Frist von 120 Tagen kündigen.Der Vermieter darf das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfes, des Eigenbedarfes eines seiner Abkömmlinge ersten Grades oder wegen umfassender Renovierungs- oder Restaurierungsarbeiten durch eine ordentliche Kündigung (denúncia) beenden. In diesem Fall hat er dem Mieter eine Abfindung von maximal einer Jahresmiete zu zahlen. Der Vermieter kann durch einedenúncia ohne Vorliegen eines Grundes das Mietverhältnis beenden. Diese Regelung ist neu und stärkt die Position des Vermieters. Das Mietverhältnis endet fünf Jahre nach der entsprechenden Mitteilung an den Mieter. Die Kündigung ist frühestens fünfzehn Monate, spätestens ein Jahr vor der beabsichtigten Beendigung des Mietverhältnisses nochmals vom Vermieter zu bestätigen.

Die Kündigung wegen Eigenbedarfes oder Renovierungsmaßnahmen ist nur unter Einschaltung des Gerichtes möglich.Die Kündigung ohne Angabe eines Grundes kann außergerichtlich erfolgen.

Eine außerordentliche Kündigung (resolução) des Mietverhältnisses ist sowohl durch Initiative des Mieters als auch des Vermieters möglich, wenn der Mietvertrag vom Vermieter oder Mieter nicht erfüllt wird und die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses dadurch für den Kündigenden unzumutbar geworden ist. Zum Beispiel kann ein schwerwiegender gesetzeswidriger Gebrauch der Mietsache durch den Mieter die Unzumutbarkeit für den Vermieter begründen. Als unzumutbar für den Vermieter wird der Zahlungsverzug des Mieters angesehen, der länger als drei Monate anhält.Dieser Zahlungsverzug berechtigt den Vermieter zur außergerichtlichen Kündigung des Mietvertrages. In den übrigen Fällen wird der Vermieter auf den Gerichtsweg verwiesen.Die Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist jedoch unwirksam, wenn der Mieter innerhalb von drei Monaten die ausstehende Miete bezahlt und damit den Verzug beendet.

C. Bestehende Verträge

Wohnraummietverträge, die vor oder während der Geltung des neuen Mietrechts, welches am 28. Juni 2006 in Kraft trat, geschlossen worden sind, unterliegen den Regelungen des neuen Rechts mit folgenden Besonderheiten: Auf unbefristete Verträge findet der strenge Kündigungsschutz des alten Rechts zugunsten des Mieters weiterhin Anwendung. Zudem muss der Vermieter bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfes dem Mieter mindestens eine Jahresmiete als Abfindung überlassen. Letztlich ist auch die Kündigung durch den Vermieter ohne Vorliegen eines Grundes zum Schutz des Mieters ausgeschlossen.

D. Anhebung des Mietzinses durch den Vermieter

Der Mietzins vieler Mietverträge in Portugal hat sich im Laufe Zeit in seiner Höhe kaum verändert und entspricht nicht mehr dem tatsächlichen Verkehrswert der vermieteten Objekte. Im Mittel liegt er bei weniger als 60 Euro pro Monat. Der Vermieter hat bisher überhaupt nicht oder nur unter sehr schweren Bedingungen eine gesetzlich zulässige Mieterhöhung erreichen können. Dies ist einer der Gründe, die dazu geführt haben, dass zum Beispiel in Lissabon viele Mietobjekte in einem sehr schlechten Zustand sind. Der Vermieter kann mit den geringen Mieteinnahmen keine Reparaturmaßnahmen am Haus oder an der Wohnung durchführen. Das neue Mietrecht beabsichtigt die Position des Vermieters in dieser Hinsicht zu stärken. Sowohl der Mietzins der Verträge, die nach Inkrafttreten des neuen Mietrechts, als auch der Mietzins der Verträge, die bereits vor der Geltung des neuen Mietrechts abgeschlossen worden sind, kann künftig angehoben werden. Der Vermieter darf nunmehr eine Jahresmiete bis zu 4 % des Wertes des Mietobjektes verlangen. Der Vermieter kann den Mietzins innerhalb eines Zeitraumes von fünf Jahren anheben. Beim Vorliegen einer sozialen Härte beträgt der Anpassungszeitraum zehn Jahre. Ist der Mieter weniger schutzbedürftig, nutzt er das Mietobjekt etwa nicht als Hauptwohnsitz, liegt der Anpassungszeitraum bei zwei Jahren. Die Anhebung des monatlichen Mietzinses erfolgt je nach Anpassungszeitraum in einer entsprechenden Staffelung. Um den Mieter nicht zu überlasten, darf der Mietzins im ersten Jahr in der Regel um maximal 50 Euro, im zweiten bis vierten Jahr um maximal 75 Euroangehoben werden. Befindet sich das Mietobjekt in einem schlechten Zustand, ist die Anhebung der Niete ausgeschlossen. Vielmehr kann dann der Mieter vom Vermieter die Beseitigung der Mängel verlangen.

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B. Zum Pachtrecht

Am 11.1.2010 ist in Portugal ein neues Pachtrecht in Kraft getreten. Der neuen Gesetzgebung unterliegen Pachtverträge über ländliche Grundstücke, die landwirtschaftlichen, forstwirtschaftlichen oder anderen wirtschaftlichen Ertragszwecken dienen. Aber auch sonstige ländliche Grundstücke, denen nicht ausdrücklich eine andere Verwendung vertraglich zugewiesen wird, unterliegen dem neuen Pachtrecht. Nachdem der portugiesische Gesetzgeber am 28.6.2006 das Mietrecht über Wohnraum und gewerbliche Immobilien grundlegend neu regelte, wurde jetzt auch das Pachtrecht über ländliche Anwesen umfassend reformiert. Rechtsanwalt Dr. Rathenau stellt die Neuregelungen vor.

Das neue Pachtrecht, das am 11.1.2010 in Kraft treten wird, ist von besonderer Bedeutung. Es erfasst nicht nur die Pacht von landwirtschaftlich genutzten Grundstücken, sondern auch solche, die nicht ausdrücklich für eine andere Verwendung (z.B. Ablagerung von Bauschutt, Errichtung eines Spielplatzes etc.) gepachtet werden. Ein landwirtschaftlicher Vertrag im Sinne des neuen Rechts setzt demnach nicht zwingend voraus, dass der Pächter auf dem jeweiligen Grundstück tatsächlich Landwirtschaft betreibt. Außerdem steht die Existenz ei-ner baulichen Anlage (z.B. ein Reitstall oder Geräteraum) auf dem gepachteten Grundstück nicht der Qualifikation des Vertrages als Pachtvertrag im Sinne des Gesetzes entgegen. Die portugiesische Gesetzeslage sieht - ähnlich wie beim Wohnraummietrecht - strenge Rege-lungen vor, deren Missachtung zur vollständigen oder teilweisen Nichtigkeit des Pachtver-trages führen.

Die wichtigsten Neuregelungen lassen sich wie folgt zusammenfassen: (1) Es werden drei Vertragsarten unterschieden: a) landwirtschaftlicher Pachtvertrag, b) forstwirtschaftlicher Pachtvertrag und c) saisonaler Pachtvertrag (zum Beispiel für die Ernte von Zitrusbäumen während der Saison); (2) Pachtverträge unterliegen zwingend der Schriftform, andernfalls sie nichtig sind; (3) Der Pachtzins muss in Geld bestehen, dessen Höhe bei forstwirtschaftlichen Pachtverträgen aber von dem Ausmaß der Produktion abhängig gemacht werden kann; (4) Die Laufzeit von landwirtschaftlichen Pachtverträgen darf nicht 7 Jahre unterschreiten; es wird vermutet, dass der landwirtschaftliche Pachtvertrag über 7 Jahre abgeschlossen wurde, falls der Vertrag keine Regelung über die Laufzeit enthält; (5) Die Laufzeit von forstwirt-schaftlichen Pachtverträgen darf 70 Jahre nicht überschreiten und mindestens 7 Jahre sein; (6) Die Laufzeit von saisonalen Pachtverträgen darf nicht 6 Jahre überschreiten;es wird vermutet, dass der Vertrag über 1 Jahr abgeschlossen wurde, falls keine Laufzeit vertraglich fixiert wurde.

Der schriftliche Original-Pachtvertrag muss 30 Tage nach dessen Abschluss dem Finanzamt vorgelegt werden. Zuständig ist das Finanzamt am Wohnsitz des Verpächters. Der Vertrag muss nicht in das Grundbuch eingetragen werden und unterliegt auch keiner Stempelsteuer. Der Pachtvertrag muss mindestens folgende Regelungen aufweisen: vollständige Identifizie-rung der Parteien, Beschreibung des Pachtgrundstückes, Beschreibung der Nutzung des Grundstücks, Angabe des Pachtzinses und Datum des Vertragsabschlusses. Gehören zum Anwesen auch bewegliche Sachen (zum Beispiel Arbeitsgeräte), muss darüber eine Inventar-liste erstellt werden, die Bestandteil des Pachtvertrages wird. Unwirksam sind Regelungen, die z. B. darin bestehen, einer Partei das ordentliche Kündigungsrecht zu versagen oder den Pächter dazu Verpflichten, einer Handlung vorzunehmen, die nicht unmittelbar dem Pacht-grundstück zu Gute kommt. Die Unterverpachtung durch den Pächter an einen Dritten ist verboten, es sei denn der Pächter stimmt dem schriftlich zu. Der Pachtzins wird auf das Jahr bezogen berechnet und ist grundsätzlich im Voraus zu zahlen. Der Pachtzins wird jährlich entsprechend der Indexierung des nationalen Statistikamtes erhöht bzw. angepasst. Unter strengen Voraussetzungen steht beiden Parteien das Recht zu, den Pachtzins herabzusetzen beziehungsweise zu erhöhen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn ein unvorhersehba-rer Umstand, der von keinem der Parteien zu vertreten ist, die landwirtschaftliche Nutzung und damit die Ertragskraft des Grundstücks einschränkt.

Befindet sich der Pächter mit der Zahlung des Pachtzinses in Verzug, steht dem Verpächter nicht nur das Recht zu, den rückständigen Pachtzins vom Pächter zu verlangen, sondern auch 50 % desselben als pauschalen Schadensersatz. Letzteres gilt aber nicht, falls der Pächter das Pachtverhältnis aufgrund des rückständigen Pachtzinses kündigt. Dann steht ihm der vorge-nannte pauschale Schadensersatz nicht zu. Ein Kündigungsrecht hat der Verpächter, wenn der Pächter über 6 Monate mit dem Pachtzins in Verzug ist. Sowohl Pächter als Verpächter können den Pachtvertrag außerordentlich im Falle einer gravierenden Vertragspflichtverlet-zung kündigen. Wichtig ist, dass der Pachtvertrag nicht mit dem Tod des Pächters endet. Vielmehr geht das Vertragsverhältnis dann auf die Erben des Pächters über. Jedoch steht dem Verpächter ein Kündigungsrecht zu, wenn die Erben nicht innerhalb von 6 Monaten nach dem Todeseintritt dem Verpächter bekannt geben, dass sie in das Vertragsverhältnis des Verstorbenen eintre-ten möchten. Außerdem führt der Tod des Verpächters nicht zur Aufhebung des Pachtver-trages. Auch führt ein Verkauf des Grundstückes durch den Verpächter an einen Dritten nicht zur Vertragsaufhebung. Ferner steht dem Pächter, der das Grundstück bereits über 3 Jahre gepachtet hat, ein Vorkaufsrecht zu. Falls das Pachtverhältnis aufgrund eines Umstan-des endet, den der Pächter nicht zu vertreten hat, steht ihm in Bezug auf das Pachtgrund-stück in den kommenden 5 Jahren überdies ein Vorpachtrecht im Falle der Verpachtung des Anwesens an einen Dritten zu.

Der Pachtvertrag verliert automatisch seine Bindungswirkung, falls er am Ende seiner Lauf-zeit nicht verlängert wird. Von besonderer Bedeutung ist aber, dass sich landwirtschaftliche Pachtverträge automatisch nach Ende der Laufzeit um mindestens weitere 7 Jahre verlän-gern. Soll sich der landwirtschaftliche Pachtvertrag nicht automatisch verlängern, muss die jeweilige Partei dies der anderen Partei mindestens ein Jahr vor dem Ende der regulären Vertragslaufzeit schriftlich anzeigen.

Wir stehen Ihnen mit all unserer Erfahrung und unserem Know-How zur Seite.